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新疆维吾尔自治区实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法（征求意见稿）

时间:2012/08/29 栏目:新疆观察编辑:admin 字体: 小中大

第一章总则

第一条［立法目的与依据］为了规范自治区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），结合自治区实际，制定本办法。

第二条［适用范围］自治区行政区域内实施国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。

本办法所称房屋征收，是指为了公共利益的需要，依法取得单位、个人的房屋所有权，收回国有土地使用权，并给予公平补偿的行政行为。

第三条［征收补偿原则］房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、信息公开、先补偿后搬迁的原则。

第四条［征收主体和征收部门］市、县人民政府和经市人民政府授权的区人民政府，负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

市、县（区）人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

市、县（区）人民政府城乡规划、建设、房产、财政、国土资源、发展改革、公安、工商、税务等部门，应当依照本办法和本级人民政府规定的职责分工，互相协调，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

被征收房屋所在地的街道办事处、镇（乡）人民政府，社区、居委会等居民自治组织，应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿相关工作。

第五条［征收实施单位］房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以盈利为目的，其工作经费由房屋征收部门支付。

房屋征收部门委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿工作的，应当出具委托书。委托书需载明委托范围、权限、期限等事项。房屋征收部门对被委托人开展的房屋征收与补偿工作进行监督，并对其在委托事项内的行为后果承担法律责任。

第六条［行政监督］自治区和州、市（地）人民政府（行政公署）应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

自治区住房城乡建设主管部门应当会同财政、国土资源、发展改革等部门，加强对房屋征收与补偿工作的监督、指导。

第七条［社会监督］任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。有关人民政府、政府征收部门和其他有关部门，应当对举报及时核实、处理，并将核实、处理结果告知举报人。

监察、审计机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察、审计。

第二章征收决定

第八条［征收房屋目的］为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，符合《条例》第八条规定条件且确需征收房屋的，由市、县（区）人民政府作出征收决定。

第九条［房屋征收条件］确需征收房屋的建设项目，应当符合下列条件：

（一）符合国民经济和社会发展规划，保障性安居工程建设、旧城区改建项目，已纳入市、县国民经济和社会发展年度计划，取得项目审批、核准或者备案文件；

（二）符合土地利用总体规划，取得土地建设项目用地许可批准文件；

（三）符合城市和镇总体规划、近期建设规划和各专项规划，取得建设用地规划许可批准文件；

（四）建设资金已落实。第十条［房屋征收确认］房屋征收部门对下列事项予以审查确认：

（一）建设项目属于公共利益需要，且确需征收房屋；

（二）符合本办法第九条规定的条件；

（三）房屋征收范围符合建设用地规划许可，其中由政府组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的项目，已经广泛征求社会公众意见和科学论证，符合本地经济社会发展水平和群众承受能力。

第十一条［调查登记］经审查确认符合房屋征收条件的，房屋征收部门应当对征收范围内房屋现状进行调查登记。调查登记的主要内容包括：

（一）房屋产权人或者占有人的基本情况；

（二）房屋产权登记权属状况；（三）房屋实际用途、建筑结构、建筑面积等情况；

（四）土地使用权取得方式、面积、性质；

（五）房屋装饰装修状况；（六）房屋产权人或者占有人是否属于住房保障范围；

（七）临时建筑批准年限，建造和已经使用年限；

（八）其他需要调查登记的情况。前款所称房屋占有人，是指未依法申请办理房屋权属登记，基于建造、分割或者合同等关系，实际占有、使用房屋的人。

调查应当两人以上，调查结果由调查人、房屋产权人或者占有人签字确认。调查结果和核实结果应当在征收范围内公布。房屋产权人或者占有人或者其他利害关系人对调查结果有异议的，房屋征收部门应当进行核实并作出处理。

第十二条［未经登记的房屋认定处理］市、县（区）人民政府作出房屋征收决定前，应当组织城乡规划、建设、房产、国土资源、工商、税务等部门对未经登记或者与登记用途不符的房屋进行调查、认定和处理。有下列情形之一的，应当认定对房屋占有、使用、收益、处分的财产权利：

（一）本市、镇规划批准公布前建造的；

（二）征收范围确定前建造，且未收到城乡规划、国土资源等部门依法作出没收、拆除、收回土地使用权等行政处罚决定的；

（三）房屋建造未依法向城乡规划、国土资源部门申请行政许可，但经政府其他部门或者基层组织、居民自治组织、农村集体经济组织、国有企事业单位的同意，且市、县（区）人民政府未追究越权批准责任的；

（四）被征收人将住宅房屋用于经营，该房屋作为经营场所已经取得工商、税务部门备案登记的；

（五）因法院、仲裁委员会的法律文书，或者继承、受遗赠等法律规定取得房屋所有权，尚未办理房屋权属登记的。

第十三条［咨询性估价与征收补偿要求］房屋调查登记和认定处理后，房屋征收部门可以委托房地产价格评估机构对征收范围内房屋价值进行咨询性估价，测算货币补偿所需费用，并根据估价测算结果，就下列事项向项目建设单位提出具体要求：

（一）被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿、地方政府规定给予被征收人的补助、奖励等征收补偿费用估算总额；

（二）产权调换房屋和周转用房总量、所处区位、功能、质量标准等；

（三）征收补偿费用足额到位期限、专户存储和专款专用的要求和承诺；

（四）分段实施房屋征收的范围、规模、时序。

第十四条［征收规模和实施时序］房屋征收应当量力而行，合理确定征收规模、签约期限和搬迁期限。一年内不能完成房屋征收补偿的，应当分段实施，并按照房地产价格变动情况，分段确定房屋征收补偿标准，分别发布房屋征收补偿决定。

第十五条［征收补偿方案］房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案报市、县（区）人民政府。房屋征收补偿方案应当包括：

（一）房屋征收与补偿的法律依据及项目批准文件；

（二）房屋征收的目的；（三）房屋征收的范围、规模，分段实施的范围、规模、时序；

（四）房屋征收部门、房屋征收实施单位；

（五）征收补偿费用标准、计算方法及依据；

（六）用于产权调换和周转用房情况说明及选购方法；

（七）征收补偿费用监管情况；（八）享受住房保障的条件和取得方式；

（九）房屋征收整体实施或者分段实施的搬迁期限、回迁期限；

（十）征求公众意见方式、期限；（十一）其他需要明确的事项。第十六条［征收方案审核、公布］市、县（区）人民政府应当组织规划、建设、房产、财政、国土资源、发展改革等部门及专家对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内公开征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

市、县（区）人民政府应当根据征求意见情况对征收补偿方案进行修改，并将征求意见和修改情况及时公布。

第十七条［旧城区改建的听证］因旧城区改建需要征收房屋的，超过半数的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法的，市、县（区）人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会。

听证会主持人和听证员由市、县（区）人民政府指定的人员担任，房屋征收部门和征收实施单位、建设单位不得担任听证主持人和听证员。被征收人数量较大的，可以自行推选代表参加听证会。

市、县（区）人民政府应当根据听证会结果对征收补偿方案进行修改并予以公布。

第十八条［社会稳定风险评估］市、县（区）人民政府作出房屋征收决定前，应当组织规划、建设、房产、财政、国土资源、发展改革、公安以及信访、社会治安综合治理等部门进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估可采取调查问卷、民意测评、座谈会、论证会等方式进行。社会稳定风险评估包括下列内容：

（一）合法性评估：征收项目是否符合法定条件，是否符合公共利益需要，是否经法定程序审查批准；

（二）合理性评估：征收项目是否得到群众的理解和支持，是否兼顾了群众的现实利益和长远利益，房屋征收补偿方案是否得到大多数被征收人的认可；

（三）可行性评估：征收补偿资金是否足额到位，产权调换房屋、周转用房是否落实，所处区位、功能、质量标准等是否得到被征收人认可；

（四）可控性评估：实施房屋征收是否会引发群体性事件，社会稳定风险是否可控，是否制定了相应的有效防范、化解措施和应急处置预案。

经评估，征收项目不满足上述评估要求的，市、县（区）人民政府应当作出暂缓实施或者不予实施房屋征收的决定。

第十九条［房屋征收决定］房屋征收决定由市、县（区）人民政府作出。涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。因旧城区改建需要征收房屋的项目，90%以上的被征收人同意的，方可作出房屋征收决定。

前款所称涉及人数较多的标准，由市、县（区）人民政府根据当地人口规模、社会稳定等因素确定并公布。

第二十条［征收决定的公告］市、县（区）人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明下列内容：

（一）征收补偿方案；（二）补偿协议签约期限；（三）不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的禁止性规定；

（四）对征收决定不服申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限。

市、县（区）人民政府和房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

第二十一条［暂停办理相关手续］房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知规划、建设、房产、国土资源、工商等部门暂停办理新建、扩建、改建房屋有关审批手续，以及将住宅作为经营场所的备案登记。书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过一年。

征收范围确定后在征收范围内新建、改建、扩建的房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为不予补偿。

房屋征收部门不得在征收范围确定前通知有关部门暂停办理房屋新建、改建、扩建、改变房屋用途等限制不动产物权的行政许可、登记、备案手续。因限制不动产物权造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十二条［征收经费支出］房屋征收工作所需的调查登记、咨询性评估、论证、听证、鉴定、公告、公证等经费，由同级财政承担。房屋征收部门应当建立专用账户，经费收支情况应当定期向社会公布。

第三章补偿第二十三条［房屋征收补偿原则］房屋征收补偿应当依据《条例》第十七条和本办法有关规定执行，不得因房屋征收而降低被征收人生活水平和住房条件。

第二十四条［住房保障］征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，市、县（区）人民政府应当优先给予住房保障，已经纳入住房保障范围的，不再参加排队轮候；尚未纳入住房保障范围的，由房屋所在地住房保障部门审核确认后，优先予以解决。

被征收房屋的承租人符合住房保障条件的，应当以产权调换的房屋安置承租人。产权调换房屋为期房的，由承租人取得周转用房或者临时安置补偿、搬迁补偿、停产停业补偿以及政府规定的奖励、补助等费用，被征收人与承租人另有约定的除外。被征收人选择货币补偿的，由市、县（区）人民政府承担安置被征收房屋承租人的义务。

市、县（区）人民政府以保障性住房调换被征收房屋的，应当按照同一方法计算被征收房屋与产权调换房屋的价值，并持补偿安置协议按照被征收房屋权属办理产权调换房屋的转移登记。

第二十五条［被征收房屋价值补偿］对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；其中征收个人住宅的，不得低于同区位新建普通商品房的市场平均价格。

被征收房屋价值，由具有相应资质的房地产估价机构按照国家和自治区房屋征收估价有关规定评估确定。

第二十六条［评估机构选定］房地产估价机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告之日起5日内，房屋征收部门应当组织被征收人选定房地产估价机构。任何单位和个人不得干预被征收人协商选定房地产估价机构，不得干预房地产估价机构独立、客观、公正地开展房屋价值评估工作。

房地产估价机构的选定办法由自治区住房城乡建设行政主管部门制定。

第二十七条［评估报告异议处理］被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向出具评估报告的房地产估价机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起10日内进行复核，并将复核结果书面告知申请人。

被征收人或者房屋征收部门对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房地产价格评估专家委员会应当独立、客观、公正地开展鉴定工作，并与作出房屋征收决定的市、县（区）人民政府和房屋征收部门实行管辖回避。

房地产价格评估专家委员会鉴定管理办法由自治区住房城乡建设行政主管部门制定。

第二十八条［补偿方式］征收房屋补偿方式由被征收人选择，房屋征收部门不得仅提供货币补偿或者产权调换一种方式，限定被征收人的选择权。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人有权优先选择在改建地段进行房屋产权调换。改建地段不能满足被征收人选择的，应当提供就近地段房屋供被征收人选择。在改建地段或者就近地段提供产权调换房屋的具体位置、数量、结构形式、建筑面积、质量标准等，应当符合在征收补偿方案中作出的承诺。

第二十九条［增加公摊面积补偿］以房屋产权调换方式补偿，产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，市、县（区）人民政府应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿，补偿标准按照国家和自治区房屋征收估价有关规定执行。

第三十条［居住房屋改变用途补偿］居住房屋改变为经营性房屋，按照本办法第十二条规定认定房屋财产权利的，由房地产价格评估机构根据房屋实际使用状况评估确定房屋价值补偿，并按照房地产估价规范作权益状况等的修正。

第三十一条［临时建筑的补偿］征收临时建筑，按照批准使用期限的剩余年限计算房屋价值补偿；未明确使用期限的，从确定征收范围之日起按照2年计算剩余使用年限。

认定临时建筑应当符合城乡规划和土地管理的有关规定，违反《新疆维吾尔自治区实施＜城乡规划法＞办法》第四十三条（三）、（四）规定核发临时建筑规划许可证的，应当按照本办法第十二条规定认定房屋财产权利。

第三十二条［对公房居住人的补偿］征收单位自建住宅，因达不到公房出售条件未向房屋居住人出售的，被征收人有权选择产权调换或者货币补偿。选择产权调换的，应当用产权调换房屋安置房屋居住人；选择货币补偿的，应当将80%的货币补偿支付给房屋居住人。被征收房屋因建房单位破产、改制、兼并、重组等原因转移所有权的，由房屋居住人选择征收补偿方式。

前款所称房屋居住人，是指居住单位自建房的职工（含下岗、分流、解聘人员）、职工遗属或者其他具有抚养、赡养义务的利害关系人以及房屋买受人。

权利人认为居住人无权占有的，可以在房屋居住人取得补偿安置后，通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径追偿。

第三十三条［搬迁、临时安置补偿］因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当按照市场价向被征收人支付搬迁补偿费。以产权调换房屋补偿的，产权调换房屋交付前，被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补偿费；被征收人要求提供周转用房，或者领取的临时安置补偿费不足以支付周转用房费用的，房屋征收部门应当提供周转用房或者补足临时安置补偿费支付差额。

临时安置补偿费支付标准，按照类似房屋市场租赁价格由房屋征收部门与被征收人协商确定。

临时安置补偿费的支付期限由房屋征收部门与被征收人按照交付产权调换房屋合理预期在补偿协议中约定；实际交付产权调换房屋日期超出协议约定期限的，按照本条第一款规定办理。

第三十四条［停产停业损失补偿］征收经营性房屋因产权调换造成停产停业损失的，按照下列方式补偿：

（一）被征收房屋区域房地产运行状况良好，房屋租售比在1：300—1：200之间的，可以按照被征收房屋价值5％计算停产停业损失补偿；

（二）被征收人认为停产停业损失超过上述标准的，应当向房屋征收部门提供税务部门出具应纳税所得额凭证，按照上年度应纳税所得额计算月均营业收入，按照停产停业期限计算损失补偿；

征收经营性房屋，被征收人取得货币补偿款前，因房屋征收造成停产停业损失的，按照前款第（二）项计算损失补偿。

被征收人要求按照经营性房屋补偿的，应当出具被征收房屋作为生产经营场所的证明；被征收人将住宅房屋改变为经营性房屋的，出具的证明应当包括被征收房屋在征收范围确定前已经改变用途，且经工商、税务部门备案登记的凭证。

第三十五条［征收补偿协议］房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订，房屋征收补偿协议应当载明下列内容：

（一）房屋征收部门和被征收人、房屋占有人；

（二）被征收房屋地点、权属、用途、建筑面积、建筑结构、公摊系数、楼层等；

（三）房屋征收补偿方式；（四）房屋价值补偿金额、计算方式、支付方式和期限等；

（五）产权调换房屋地点、用途、建筑面积、建筑结构、建设标准、公摊系数、楼层、差价结算方式等；

（六）搬迁补偿金额、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、回迁期限等；

（七）临时安置补偿金额或者周转用房状况；

（八）停产停业损失补偿金额、计算方式；

（九）违约责任；（十）其它约定事项。第三十六条［旧城改建补偿协议］因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人、房屋占有人签订附生效条件的补偿协议。在房屋征收决定公告的补偿协议签约期限内签约达到规定比例的，补偿协议生效，支付征收补偿、补助和奖励费，实施搬迁；未达到规定比例的，补偿协议无效，终止房屋征收决定。

补偿协议签约期限内签约比例由县、市（区）人民政府规定，但不得低于80%。

第三十七条［未达成协议的处理］房屋征收部门与被征收人在补偿协议签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县（区）人民政府依照本办法的规定作出房屋征收补偿决定。房屋征收部门报请市、县（区）人民政府作出房屋征收补偿决定前，对被征收房屋价值的评估结果未经房地产价格评估专家委员会鉴定的，应当申请鉴定。房屋征收补偿决定应当包括本办法第三十五条第一款所列事项，并提供货币补偿和产权调换两种补偿方式。房屋征收补偿决定作出后应当向被征收人送达，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，应当通过行政复议或者行政诉讼的途径解决，不应采用暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作。

第三十八条［先补偿后搬迁］实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府和房屋征收部门未履行征收补偿义务的，不得要求被征收人搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使被征收人签订补偿协议和强制搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十九条［被征收房屋拆除］对被征收房屋进行拆除应当确保安全，并不得妨碍、干扰未搬迁人的正常生产、生活。

被征收房屋在二层以上的，房屋征收部门应当将拆除工程应当发包给具有相应资质等级的施工企业，并在拆除工程施工15日前，按照《建设工程安全生产管理条例》第十一条规定向房屋所在地住房城乡建设行政主管部门备案。

第四十条［强制执行］被征收人在接到房屋征收决定之日起三个月内不提起行政诉讼也未在法定期限内申请行政复议，又未在房屋征收补偿决定的搬迁期限内搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县（区）人民政府按照国家和自治区有关规定，申请人民法院强制执行。

在市、县（区）人民政府申请人民法院强制执行前，房屋征收部门应当书面催告被征收人履行市、县（区）人民政府作出的征收补偿决定。

第四十一条［补偿信息公开］房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

房屋征收补偿资金应当严格使用审批程序，做到足额到位、专户存储、专款专用。

审计机关应当加强对征收补偿费用和市、县（区）人民政府确定的补助、奖励资金的管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四十二条［权益保障］被征收人在货币补偿额度内购买的房屋或者产权调换取得的房屋，免收土地使用、房产交易、房屋登记等费用，免征所得税、契税；被征收人子女在义务教育阶段，选择继续在原户籍所在地入学的，按学区内生源对待；在迁出地享受城市居民最低生活保障的家庭，按迁入地标准接续发放最低生活保障金，并优先审核给予各项社会保障。

第四章法律责任

第四十三条［政府和部门违规责任］有下列行为之一的，由上级人民政府或者本级人民政府或者有关部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反本办法规定的条件和程序确定征收范围、制定征收补偿方案、作出征收决定或者补偿决定的；

（二）干预房地产价格评估机构或者房地产价格评估专家鉴定委员会独立、客观、公正开展评估、鉴定工作，或者直接确定房屋补偿价值的；

（三）剥夺被征收人选定评估机构、选择补偿安置方式、提起行政诉讼或者申请行政复议等权利，采取非法方式或者默许他人采用非法方式迫使被征收人签订补偿协议或者搬迁的；

（四）违法批准实施强制拆迁的；（五）不依照本办法公开征收补偿结果及其他相关信息的；

（六）扩大本办法适用范围，为非公共利益需要的项目征收单位、个人房屋的。

第四十四条［评估机构及评估师责任］房地产价格评估机构不按照房地产价格评估专家委员会鉴定意见对有重大差错的评估报告进行修改的，房地产价格评估专家委员会出具虚假鉴定报告的，按照《条例》第三十四条予以处罚。

第四十五条［其他处罚］违反本办法规定，应当给予处罚的其他行为，依照有关法律、法规的规定执行。

第五章附则

第四十六条［城中村房屋补偿］征收集体土地上的房屋不适用本办法，但征收城镇规划区内的乡、村庄或者城乡结合部集体土地上的房屋，农村集体组织不能重新调整宅基地或者集体建设用地，市、县（区）人民政府能够妥善解决被征收人的生产、生活，给予被征收人城镇居民同等待遇的，可以适用本办法。

第四十七条［非公共利益拆迁］非公共利益需要的建设项目，建设单位需要拆迁他人房屋的，应当与房屋权利人平等协商，确定补偿事宜。采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使房屋权利人签订补偿安置协议或者搬迁的，县级以上房产管理部门应当会同公安部门依法查处。