物权法》给新疆房市带来什么

时间:2007/04/09 栏目:新疆观察 编辑:admin 字体:

 作者:工人时报记者 陆海 来源:维吾尔在线

前 言
近期,一张被称为“史上最牛钉子户”的拆迁房照片震动舆论,讲的是重庆的一对夫妻,三年不向开发商妥协,面临法院的强拆判决,依然困守被开发商挖成孤岛的两层小楼,这张照片在《物权法》刚刚出台时便引起社会的强烈关注,原因很简单,因为今年10月1日起施行《物权法》所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
当前,人们的利益诉求正趋于多元化,社会结构正处于变动期,确保最大多数人的声音能顺畅地为立法者所闻,是一个尤其值得关注的问题。而房屋在成为多数普通老百姓最大的私产的同时,也成为我们眼球最集中的领域之一。《物权法》的颁布给新疆房市带来怎样的震动呢?日前记者在采访中解读该法。

时 间:3月27日
地 点:新疆恒基房产人力资源部
事 件:应聘

“ 如果我们公司把房子先卖给甲,并交给他使用;后由于种种原因,又把这个房子卖给了乙,并和他办理了房屋过户手续。那么这个房子究竟属于谁?你作为法律顾问怎么处理这件事?”这是一份房产公司的招聘试卷上的一道考题,新大毕业的小刘做完试卷后非常纳闷,因为考到和问到的全部是还没生效的物权法的内容。
该公司人力资源专员告诉记者,每年春季,房产公司都会招聘员工,法务部门的任务就是吃透物权法,为我们的以后工作出具法律意见,避免出现被动局面。
《物权法》将在今年10月1日开始正式施行,该法律与房地产市场息息相关。据记者私下了解,虽然《物权法》才刚刚通过,乌鲁木齐多个楼盘的发展商和业委会都纷纷展开研讨会,研究学习《物权法》,交流学习心得,都希望通过吃透这一部新的法律为实际工作带来帮助。开发商也没闲着,同样组织工作人员开会学习,让员工交流学习心得。“行的端,走得正”的公司都让法律顾问为员工普法,而和业主经常“对着干”的房产公司则战战兢兢期望在该法生效前“杀”出一条血路。

时 间:4月2日
地 点:新疆大公馆
事 件:业主补签合同

上星期,刚与发展商签了合同,买入新疆大公馆楼盘住宅的谢小姐接到发展商通知,让她尽快到该公司去签订一份“补充协议书”。谢小姐感觉很奇怪,到了楼盘后才发现,原来发展商要她补签的“补充协议书”,补充说明的都是小区内公共建筑的权属问题。如“小区内的地下停车库、地面的停车位、会所及配套的商业设施等均为甲方(即发展商)所有,其产权不随乙方(即买家)的购房合同转让,甲方有权将上述物业进行出售、出租、经营或赠予”等。联想到全国人大新审议通过的《物权法》,谢小姐才恍然大悟:“原来(发展商)是怕我们以后跟他们打官司不让卖车位、租会所啊!他们的反应可真快!”
据悉,象谢小姐这样被发展商要求补签“补充协议书”的新业主并不少。在《物权法》正式实施前,许多房产开发商,不但纷纷在新合同中加入有关公用建筑权属约定的相关内容作为“补充协议”,还要求近期新签约的业主们,再专门补签一份相关内容的“补充协议书”,目的都是为避免日后小业主根据《物权法》新规定,和发展商争夺公共建筑利益。因为新出台的《物权法》规定,售楼时未约定的车库、会所和商业设施,都应视为业主共同所有,发展商不得随意出售或出租。

《物权法》上架市民争相阅览

《物权法》被称为“经济宪法”,和每个人的生活息息相关,随着该法通过人大审议,前往书店求购单行本的市民逐渐增多。
昨天,记者来到友好路新华图书城法律专柜区,没有发现《物权法》。面对记者的询问,新华书店销售部的张经理说“3月16日《物权法》公布后,书店就陆续接到顾客的询问电话。这两天来求购的特别多,每天都有几十人。由于进的不是太多,前几天就卖完了,到货还需要几天。”
据悉,关于《物权法》的解读如《物权法审判疑难精解》、《物权法热点问题讲座》等也将相继到货,单行本每本4元左右。新华书店正紧急增订。
家住诚盛花园的王女士非常关注《物权法》对车位归属权的相关规定,王女士说,她想弄明白一点,物业公司究竟有没有权利收取停车费、收多少由谁决定等问题。前来买书吴先生说,他想了解一下对拆迁工作方面的规定,通过学习了解提高法律维权的能力。

《物权法》规定市民普遍欢迎

南湖路友好业主张大爷兴奋地告诉记者:“过去,当你拣到遗失物,如果向失主索取报酬,别人会认为你是想钱想疯了,一定说你这个人没有一点风格,即使是失主主动给你付报酬,一般人也同样会表示出不理解。现在《物权法》规定归还遗失物可合理取得保管费,这就让做好事的人能堂而皇之的受益,这就很好。
业主委员会作为全体业主权益的维护机构,一直以来被一个问题困扰着。那就是对一些业主损害小区公共权益的行为,难以管理。
乌市宏怡花园业主委员会主任张先生介绍说,他们小区内有些业主家中音响设备开得过响,噪声影响其他业主休息,以及存在乱拉电闸等行为,侵犯了公共利益。可是业主委员会出面干涉的时候,总难免处于尴尬境地,缺乏明确法律依据。物权法草案使他们找到了名正言顺管理小区的依据。

物管公司“洗牌”成大势

物管纠纷的背后是利益的博弈。说到物业就不能不提房产开发公司。众所周知,现在新建楼盘的物业公司大都是开发商的子公司?与开发商有着深厚的渊源。
一起纠纷,物业公司都会自我检讨,物业收费低,只是微利,可能影响了服务质量。这话让人纳闷,既然不赚钱,开发商怎么都愿自己开物业公司?而且,在诸多物业纠纷中,有不少是因当初开发商的许诺没兑现或增加收费而引起的。因此,在物业纠纷中,消费者表面上面对的是物业公司,但实际在很大程度上,面对的却是财大气粗的房地产开发商。这样,在众多的物业纠纷中,人数众多的消费者反而沦落为“弱势群体”。
物业引发纠纷十分普遍,而且由来已久,并愈演愈烈,已经成为全社会的一个热点问题,并且激起了相当大的民愤,已到了不能等闲视之的程度了。
《物权法》规定:对建筑单位聘请的物业管理机构,业主大会认为不合适的,有权更换。这意味着,小区业主及其业主会议享有充分的居住区维护管理权利。如果物业不尽责,小区业主完全有权更换物业公司。一位物业业内人士分析:“《物权法》实行后,物业公司被炒的现象可能会大量出现。”
乌鲁木齐市物业管理办公室相关负责人称,《物权法》一旦实施,首府的物管公司的“洗牌”将成为必然趋势。

首府地产界:“冰火两重天”

与市民对物权法热情期待对比,首府地产业界显得“冰火两重天”。一些屡屡犯规的房产公司和物业公司对物权法的即将实行表现为担忧,但其又不得不面对,一些公司已经开始处理以往遗留事宜,从而减少该法生效后被起诉的可能。另外一些较为规范的公司则表示:“实际上对首府地产界影响不大”。
新疆翰林房地产公司的营销总监刘震在接受采访时表示,他们在以前出售房屋时,就对业主承诺了小区公共设施、车库归属权,物权法中的规定与目前的操作模式很接近,所以他们不感到意外。
“比如说小区绿地的所有权,在乌鲁木齐,很多品质较高的开发商,早已在售房时明确告诉业主,这部分公共设施由业主共同所有。从目前来看,越来越多的开发商,都注意了这些问题。物权法的这条规定,对开发商来说其实是一种鞭策。”
而对于涉及拆迁、70年土地使用权的问题,有业内人士告诉记者:“这些内容的确很重要,但对开发商来说畈换嶂苯由婕翱⑸汤妫⒚挥写蟮挠跋臁!?
他甚至告诉记者,他认为物权法中关于住宅土地所有权到期后自动续期的规定,将对楼市产生重大利好:“很多老百姓倾一生的积蓄买房,实际上是抱着‘给后人留一份祖产’的心态。以前大家担心70年后失去使用权,现在物权法给大家打消了这个担心,当然会形成利好。”

业委会主任:学法坚定维权信心

已经和开发商积怨非常深的周大妈日前让儿子从网上下载了一份《物权法》,周大妈是某小区业主委员会的主任,周大妈称业委会和物业公司已“战斗”近四年,她称物业管理公司对小区业主巧立名目任意收费,小区专项专用的维修基金也被违规大幅挪用……”
“物业管理规定中已经确定业主可以共同决定选聘和解聘物业服务企业,而《物权法》中也有相关条例,这更坚定我们更换物业的决心。”
据了解,周大妈已经三次连任该小区业委会主任,居民给她的定义:“敢找物业的茬”,业委会一共有5人,其首要任务就是保护业主的利益不再受侵犯,周大妈发动小区业主学习相关物业管理规定,并开始时刻关注与他们小区生活息息相关的《物权法》。业主们说,周大妈还把这一行动定名为“护家”行动,分楦霾街杞校衷诘谝徊绞茄案梅ǎ乱徊皆蚴橇詈笠徊吭蚴恰耙抵鞅砭觥⑽镆迪驴巍敝艽舐杷担怯行判脑诮衲甑模保霸鲁吹粝衷诘奈镆倒尽?/P>

利好与挑战并存

物权法的颁布和实施必将给房地产行业带来不小的影响和冲击。对此地产界和法律界的专业人士不约而同地认为,物权法的颁布规范了开发商和业主双方的市场行为,明确了双方权责,长远来说会给房地产市场带来利好;但另一方面,物权法中关于严格的土地出让方式和拆迁补偿的规定以及公共设施产权归属问题的明确,有可能引起开发成本上升,延缓房地产开发的速度,也将会给房地产业带来挑战。
一家房地产总经理这样认为:物权法必然给房地产发展带来长远影响,它以法律的形式规范了物权约定,对一些以前容易引发争议的问题做出了界定,保障了购房者的权益,起到了规范房地产市场买卖双方权责的作用,因此,给市场带来的影响必将是积极的。但谈到对一些具体细节问题的理解,他认为,物权法作为新出台的法律,对很多细节性和标准性的问题还没有给出明确的解释和规定。要解决这些问题,则有待于日后尽快出台相关的司法解释和相关法律文件。为使物权法适用于不同地区的具体实际情况,也希望各地方政府能够尽快出台相关地方性法规文件。
乌鲁木齐市房产局的负责人认为:由于之前房地产行业相关的法律、法规不健全,在房产交易过程中开发商处于主导性地位,在市场中掌握主动权和话语权,制定着“游戏规则”,而处于弱势群体的业主只能被动接受,物权法的出台明确了开发商及业主的权属问题,对于解决一些因权属不明确而造成的纠纷有着积极的推动作用。物权法颁布后,市场会变得更加成熟和规范,有利于品牌、诚信开发企业的利益得到长久发展。

律师白话解说《物权法》
《物权法》获得通过后,市民最关注的莫过于涉及住宅的相关法律条文。新疆军冠律师事务所的郭勇律师在仔细研究了《物权法》后,白话向记者解说繁琐的法律条文,希望能成为市民维权的实用工具。
☆☆☆关键词: 70年
我国现行法律规定了居住用地得使用权最高期限为70年,《物权法》同时明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,这就是说,只要70年后房子不报废就还是你的。
☆☆☆关键词:道路、绿地
小区建筑中的道路、绿地,是小区业主共有的地盘;小区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,也是大家的地盘,与开发商无关。
☆☆☆关键词:车库
物权法明

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